物业公司的增值税纳税义务发生时间是什么？不同的服务纳税义务发生时间不同，物业公司提供物业管理服务、租赁服务、水电代收服务、维修服务等服务，下面逐一进行分析。

       一、物业管理服务

       税目属于商务辅助服务——企业管理服务——物业管理服务，税率6%。物业公司收取物业费往往是提前一次性收取，如2017年底收取2018年全年的物业费，纳税义务发生时间是2017年12月，2018年1月，还是2018年分期计算增值税呢？

       《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条（以下简称第四十五条）第一款规定：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。”因此2017年12月收取2018年全年的物业费应在开始提供2018年物业服务时，即2018年1月一次性确认增值税收入。理解时注意以下要点：

       一是收讫销售款项，是指提供物业服务过程中或者完成后收到款项，因此2017年12月收取2018年物业费时，2018年的服务尚未提供，不应在2017年12月确认。

       二是如果合同约定了2018年3月收取2018年1月-12月的物业费，但因业主拖欠一直未缴纳，应在书面合同确定的付款日期2018年3月确认。

       三是如果未收到物业费，合同也未约定付款日期，则在物业服务完成的当天2018年12月末确认。

       四是先开具发票的，为开具发票的当天。需要注意的是，以开具发票的当天为纳税义务发生时间的前提，是纳税人发生应税行为。

       五是企业所得税也是在2018年1月确认收入。根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第二条第（四）项第八目规定，长期为客户提供重复劳务收取的费用，在相关劳务活动发生时确认收入。

       二、租赁服务

        物业公司提供的租赁服务主要有将小区的墙面、电梯等作为广告位出租以及提供车位、房屋租赁。

       该项服务适用10%税率，一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。纳税义务发生时间根据四十五条第二项规定，提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

       三、水电代收服务

       根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）的规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。纳税义务发生时间根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十八条第一项规定，采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天。

       四、维修服务

       （一）物业公司为业主提供的装修服务，按照“建筑服务”缴纳增值税，税率为10%。纳税义务发生时间根据四十五条第一款规定确认。

       （二）修理修配劳务，税率为16%。纳税义务发生时间根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十八条第六项规定，销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天。

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