房地产开发经营企业作为一类特殊的企业，投资金额庞大、建设周期较长、融资渠道多样、资金关系复杂，在日常经营过程中，关联企业之间相互拆借资金很常见。“营改增”后，由于相关政策变化，对房地产业增值税纳税评估需要注意关联公司之间资金往来涉税问题。

   一是子公司将闲置资金存放于集团公司，集团公司向子公司按照银行存款利率计算利息并支付，需要交纳增值税。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2016]36号）第一条第（二）项第2点规定：“存款利息不征收增值税”，但 “各种占用、拆借资金取得的收入按照贷款服务征收增值税”（ 《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税[2016]36号）第一条第（五）项第1点）。集团内成员企业将资金存放于集团公司取得利息，不属于存款利息，应按照独立交易原则收取利息，并交纳增值税。

   二是母公司将资金无偿借给子公司使用，需要视同销售征收增值税（《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第十四条第（一）项））。如果资金来源于金融机构或者发行债券取得的资金，且纳税人如果主动按照不高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平收取利息，可按统借统还政策执行，免征增值税。统借统还资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。（《营业税改征增值税试点过渡政策》（财税[2016]36号）第一条第（十九）项第7点）。如果母公司将自有资金或者向非金融机构举债转贷给子公司，不符合统借统还免税条件，需要交纳增值税。

   三是关联企业间无偿拆借资金视同销售，需要缴纳增值税。按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第十四条规定，资金出借方需按照非关联方同期借款利息确认为利息收入计算增值税。如果同期没有可比的非关联方借款，可以参照商业银行同期同类贷款利率确认利息收入并计算缴纳增值税（《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第四十四条）。但对于关联企业间的增资扩股的投资款不得收取利息，企业间因买卖、劳务、服务而形成的商业信用往来，因交易价格已包含货币时间价值，一般不收取利息，不征收增值税。

   实践中，好多房地产开发经营企业认为，“营改增”前，公司之间或个人与公司之间发生的资金往来(无偿借款)，若没有取得货币、货物或者其他经济利益，不缴纳营业税（国务院令2008年第540号第一条、财政部、国家税务总局令2008年第52号第三条）。营改增后，此种情况继续承接适用营业税的政策。实际上，这种认识是错误的。 “营改增”后，“单位或者个体工商户将资金无偿让渡给其他单位或者个人使用，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外”，当然包括关联企业，需要视同销售缴纳增值税（《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第十四条第(一）项）。对于视同销售销售额的确定，可按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第四十四条规定执行。

   所以，房地产开发经营企业增值税纳税评估过程中，需要重点查看“其他应付款”或“其他应收款”科目中金额较大的事项挂账，逐一核实是否存在子公司无偿或低息将闲置资金存放于集团公司、母公司将资金无偿借给子公司使用、关联企业间无偿拆借资金等视同销售贷款服务需要缴纳增值税的情况。

   短评：房地产企业融资的税务处理是近年来纳税评估、税务稽查的重点，除了文中提到的增值税问题外，还涉及到企业所得税的问题。就房地产企业间的资金拆借而言，扣除凭证是企业所得税利息扣除的一个税务风险点。许多房地产企业在未取得利息费用相关发票的情况下，直接将本企业负担的利息费用在企业所得税前扣除，从而产生企业所得税纳税风险。

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